Alternativer for byggehøyder i Hamar Strandsone
Alternativer og vurdering av høyder på bebyggelse rundt Hamar kollektivknutepunkt ifbm. detaljregulering for Hamar Strandsone
Bakgrunn
Bane NOR Eiendom sendte 1. september 2022 inn planforslag for detaljregulering for Hamar Strandsone, området på utsiden av jernbanesporene mellom Espern og Tjuvholmen. Byggehøyder er et sentralt tema i planen.
Her presenteres byggehøydene i den eksisterende områdereguleringsplanen, og en sammenligning med byggehøydene i planforslaget. Planforslaget har to alternativer for høyder som her sammenlignes og vurderes.
Dette fortellingskartet tar hovedsakelig for seg området nærmest kollektivknutepunktet som er foreslått utviklet som Science Park med kontorbygg som i størst grad utfordrer de regulerte byggehøydene, og som vil ha størst påvirkning på situasjonen i sentrum og byens uttrykk fra Mjøsa.
Detaljregulering for Hamar Strandsone
Planarbeidet tar for seg godsområdet fra Espern frem til den innerste delen av Tjuvholmen.
Områdereguleringsplan for Hamar kollektivknutepunkt
Områdereguleringsplan for Hamar kollektivknutepunkt ble vedtatt i 2011. Planen legger til rette for utvikling med sentrumsformål, et åpent torg i forbindelse til undergang fra jernbanestasjonen, et friområde mot Veslemjøsa og strandpromenade.
Maksimal byggehøyde for områdene med sentrumsformål er kotehøyde 150, som tilsvarer 5-6 etasjer. Det er lagt inn en mulighet for at et mindre område innenfor S1 kan ha større byggehøyde, men med maksimal kotehøyde 162, som tilsvarer ca. 8 etasjer. Dette kan bygges innenfor en grunnflate på inntil 600 m2, som for eksempel tilsvarer 20x30 meter.
Områdereguleringsplan
Her vises føringene for byggehøyder for området nærmest jernbanestasjonen (områdene S1 og S2) i den vedtatte områdereguleringsplanen fra 2011.
Maksimal byggehøyde for disse områdene i områdereguleringsplanen er kotehøyde 150, som tilsvarer 5-6 etasjer, på områdene S1 og S2 (områdene nærmest jernbanestasjonen).
De gjennomsiktige boksene viser ikke utforming av bebyggelsen, kun de ytre rammene for hvor bebyggelsen kan plasseres.
På et et begrenset område på 600 m2 innenfor S1 i områdereguleringsplanen tillates byggehøyde på kotehøyde 162, som tilsvarer ca. 8 etasjer. Her er et eksempel som viser omfanget av 600 m2 på kote 162, vist inntil det regulerte åpne torget.
Områdereguleringsplanen legger opp til utbygging langs hele den østre delen av sentrums møte med Mjøsa. Områdene er i dag lite tilgjengelige, og vil kunne utvikles til attraktive byrom langs Mjøsa for hele byen i tillegg til å legge til rette for sentrale og attraktive boliger og arbeidsplasser. Samtidig blir måten bebyggelsen utformes på viktig for hvordan hele sentrums forhold til Mjøsa blir i framtida.
Her er byggehøydene i områdereguleringsplanen (med det samme eksempelet på større byggehøyder på ett område innenfor 600 m) sett fra jernbaneparken.
Her er byggehøydene i områdereguleringsplanen sett fra Østre torg.
Her er byggehøydene i områdereguleringsplanen sett fra Strandgata.
Her er byggehøydene i områdereguleringsplanen sett fra Mjøsfronten.
Her er byggehøydene i områdereguleringsplanen sett fra roklubben på Tjuvholmen.
Her er byggehøydene i områdereguleringsplanen sett fra Mjøsa.
Hovedalternativ
Her vises byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget, og overordnede vurderinger rundt virkning og konsekvenser for de foreslåtte byggehøydene.
Høyeste byggehøyder i hovedalternativet i planforslaget er mellom kotehøyde 150 og 162, som tilsvarer fra 5 til 8 etasjer, på områdene med sentrumsformål.
De gjennomsiktige boksene viser de foreslåtte ytre rammene i reguleringsplanen. Innenfor disse er det illustrert utforming av bebyggelsen.
Her vises hovedalternativet sammen med de ytre rammene til områdereguleringsplanen. Den maksimale byggehøyden er innenfor områdereguleringsplanen, med 8 etasjer som høyeste punkt. Det er likevel en større andel av bebyggelsen som er over kote 150, som ikke er i tråd med områdereguleringsplanen.
Området på inntil 600 m2 i kotehøyde 162 er illustrert forskjellig, men er i all hovedsak i tråd med områdereguleringsplanen.
Her er byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse vist sammen med sentrum, sett fra nord.
Her er byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra jernbaneparken.
Her er byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Østre torg.
Her er byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Strandgata.
Her er byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Mjøsfronten.
Her er byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra roklubben på Tjuvholmen.
Her er byggehøydene i hovedalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Mjøsa.
Vurdering
Forholdet til områdereguleringsplanen
Hovedalternativet er i all hovedsak i tråd med områdereguleringsplanen med tanke på byggehøyder.
Det høyeste bygget framstår likevel som mer dominerende enn tiltenkt i områdereguleringsplanen, da den 7. og 8. etasjen til sammen utgjør et større avtrykk enn de 600 m2 som er avsatt til noe høyere bebyggelse.
Vurdering
Forholdet til Hamar jernbanestasjon og jernbaneparken
Det høyeste punktet blant de tre byggene er plassert i den østre delen av områdene med sentrumsformål. Slik unngås det til en viss grad at byggene overskygger det viktige bygningsmiljøet rundt Hamar stasjon.
At høyden på S1 (det vestligste bygget) forholder seg til byggehøydene i områdereguleringsplanen gjør at dette bygget ikke virker dominerende for byrommet, og den viktige stasjonsbygningen får tre fram.
Vurdering
Forholdet til bebyggelsen i sentrum
Byggehøyder i 6 etasjer som hovedinntrykk bidrar til at området oppfattes som en videreføring av skalaen til kvartalsstrukturen, samtidig som det punktvis tåles høyere bebyggelse der det ikke er i konflikt med omgivelsene. At byggehøydene over kote 150 er fordelt jevnt over hele fotavtrykket og ikke konsentrert i ett punkt slik områdereguleringsplanen angir, bidrar likevel til at bebyggelsen framstår mer massiv.
Vurdering
Forholdet til andre utbyggingsområder i strandsonen
I de tilgrensende byggeområdene på Jernbanebrygga og Tjuvholmen (mørkeblå volumer) er byggehøydene i områdereguleringsplanene for Hamar kollektivknutepunkt og godsområdet lagt til grunn. Å legge disse føringene til grunn sørger for en god overgang til de framtidige utbyggingsområdene. En god tilpasning er viktig for at områdene sammen skal bidra til å skape en mangfoldig bydel i strandsonen som samtidig hensyntar bylandskapet i resten av sentrum.
Vurdering
Konklusjon
Hovedalternativet legges til grunn for administrasjonens innstilling.
Underalternativ
Her vises byggehøydene i underalternativet i planforslaget, og overordnede vurderinger rundt virkning og konsekvenser for de foreslåtte byggehøydene.
Byggehøyder i planforslaget er mellom kotehøyde 158 og 170 på områdene med sentrumsformål. På det høyeste tilsvarer dette 10 etasjer.
De gjennomsiktige boksene viser de foreslåtte ytre rammene i reguleringsplanen. Innenfor disse er det illustrert utforming av bebyggelsen.
Her vises underalternativet sammen med de ytre rammene til områdereguleringsplanen.
Maksimal byggehøyde på kote 170 er ikke i tråd med den maksimale byggehøyden i områdereguleringsplanen. All bebyggelsen er over kote 150, og er heller ikke i tråd med områdereguleringsplanen.
Her er byggehøydene i underalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse vist sammen med sentrum, sett fra nord.
Her er byggehøydene i underalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra jernbaneparken.
Her er byggehøydene i underalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Østre torg.
Her er byggehøydene i underalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Strandgata.
Her er byggehøydene i underalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Mjøsfronten.
Her er byggehøydene i underalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra roklubben på Tjuvholmen.
Her er byggehøydene i underalternativet i planforslaget med illustrert bebyggelse sett fra Mjøsa.
Vurdering:
Forholdet til områdereguleringsplanen
Byggehøydene i underalternativet er ikke i tråd med områdereguleringsplanen. Samtlige av byggene nærmest jernbanestasjonen ligger 2-3 etasjer over den regulerte byggehøyden på kote 150.
Byggehøyder på opp til kote 170 er høyere enn den maksimale byggehøyden i områdereguleringsplanen på kote 162, og omfatter et mye større fotavtrykk enn de tillatte 600 m2.
Vurdering:
Forholdet til Hamar jernbanestasjon og jernbaneparken
Intensjonen i områdereguleringsplanen om å konsentrere høyere bebyggelse til ett punkt brytes, og alle byggene framstår som like massive. Dette gjør at byggene kommer i konflikt med og overskygger det viktige byrommet og bygningsmiljøet rundt Hamar stasjon.
Vurdering:
Forholdet til bebyggelsen i sentrum
Byggehøyder i 8-10 etasjer som hovedinntrykk gjør at området oppfattes som et betydelig brudd med skalaen til kvartalsstrukturen, og skaper i større grad et inntrykk av en barriere som blokkerer den visuelle kontakten med Mjøsa og landskapet.
Vurdering:
Forholdet til andre utbyggingsområder i strandsonen
Planen legger til rette for kun ett av mange utbyggingsprosjekter som vil komme i Hamars strandsone i årene fremover. De mørkeblå volumene viser utbyggingsområdene på Jernbanebrygga og Tjuvholmen, som sammen med denne planen vil utgjøre sentrums utvidelse mot Mjøsa.
I de tilgrensende områdene legges byggehøydene i områdereguleringsplanene for Hamar kollektivknutepunkt og godsområdet til grunn. Om framtidige planer i området likebehandles og byggehøydene økes tilsvarende på Tjuvholmen og Jernbanebrygga, vil byens møte med Mjøsa framstå enda mer som en barriere.
Vurdering:
Arealer til Science Park - alternativer til høyhus
Hovedformålet med arealene tettest på jernbanestasjonen i planforslaget er å legge til rette for Science Park, en næringsklynge som samler kompetansemiljøer på et kompakt fotavtrykk. Byggehøydene i underalternativet begrunnes med behov for mer areal til Science Park enn områdereguleringsplanen tillater.
Det er likevel ikke belyst i planforslaget andre alternativer for å øke arealet til Science Park, f. eks. ved å inkludere flere av utbyggingsområdene østover eller på Bane NOR Eiendoms arealer på den innerste delen av Tjuvholmen. Disse alternativene bør vurderes før det kan aksepteres å øke byggehøydene.
Vurdering:
Høyhus
Byggehøydene i underalternativet faller inn under definisjonen av høyhus i kommuneplanen. Høyhus har egne føringer og en rekke krav til kvaliteter som skal ivaretas og vurderes. Disse kravene er ikke belyst i planforslaget, og byggehøyder innenfor definisjonen av høyhus var heller ikke synliggjort ved varsel om oppstart av planarbeidet.
En gjennomgang av planforslaget i henhold til kommuneplanens retningslinjer for høyhus er vist som et eget tema i dette fortellingskartet.
Vurdering
Konklusjon
Før politisk behandling av underalternativet må planoppstart varsles på nytt.
Foreløpig vurdering av høyhus
Underalternativet til planforslaget gjør diskusjonen om høyhus aktuelt, fordi byggehøydene faller inn under definisjonen av høyhus i kommuneplanen. Her følger en foreløpig overordnet vurdering av underalternativet ut i fra kommuneplanens retningslinjer.
Høyhus og bygg som utfordrer byens skala
Byens skala er den typiske høyden og generelle størrelsen på bygninger i Hamar. I sentrumskjernen er høydene typisk mellom 2 og 5 etasjer, og den maksimale fasadelengden på bygg er typisk gitt av kvartalsstørrelsen på ca. 62 meter.
Å få plass til virksomheter og etableringer i sentrum, og samtidig ivareta byens skala er en utfordring som blir mer aktuell jo mer arealkrevende sentrumsfunksjoner blir. Eksempler fra de senere årene er byggingen av Hamar kulturhus og CC Hamar, som utfordret kvartalsstrukturens dimensjoner. Dette er også et aktuelt tema ved etableringen av Science Park.
Høyhus og bygg som utfordrer byens skala
I tillegg til byggehøydene i underalternativet er bygningene vesentlig bredere enn typiske bygninger i sentrum, med 80-90 meter. Den samlede virkningen er at bygningene utfordrer byens skala.
Høyhus og bygg som utfordrer byens skala
Her vises fasadene mot Mjøsa i underalternativet sammenlignet med fasaden til noen kjente bygninger i Hamar sentrum og andre steder, for å illustrere skalaen til de foreslåtte byggene.
Sparebanken-bygget i Strandgata er 5 etasjer pluss en inntrukket etasje, og ca. 40 meter bredt.
Høyhus og bygg som utfordrer byens skala
Eidsiva-bygget i Vangsvegen er 7 etasjer pluss en inntrukket etasje, og er også ca. 40 meter bredt.
Høyhus og bygg som utfordrer byens skala
Det nye Elvia-bygget i Vangsvegen er 6-7 etasjer pluss en inntrukket etasje, og er like bredt som ett Hamar-kvartal på ca 62 meter.
Høyhus og bygg som utfordrer byens skala
Mjøstårnet i Brumunddal er ca. dobbelt så høyt som det høyeste bygget i underalternativet med ca. 85 meter, og er ca. 35 meter bredt.
Kommuneplanens føringer for høyhus
Kommuneplanen legger føringer for høyhus og bygg som utfordrer byens skala. Høyhus defineres som bygninger høyere enn 12 etasjer eller over 35 meter.
I underalternativet er begge de to byggene nærmest Mjøsa (S1 og S3 i planforslaget) over definisjonen for høyhus med høyder på henholdsvis 38,7 og 42,7 meter. Det tredje bygget er rett under definisjonen for høyhus, med 34,7 meter.
Høyhus og bygg som utfordrer byens skala kan ifølge kommuneplanen tillates i særskilte tilfeller, men det krever at flere kvaliteter skal legges vekt på og vurderes. Videre følger en overordnet vurdering av underalternativet ut i fra disse kvalitetskravene.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
Det skal legges fram ulike forslag til løsninger før kommunen behandler en søknad om høyhus eller andre bygg som vesentlig bryter med byens skala.
Vurdering:
Det er ikke vist ulike forslag til løsninger for de aktuelle bygningene i planforslaget.
Det er ikke belyst i planforslaget andre alternativer for å øke arealet til Science Park, f. eks. ved å inkludere flere av utbyggingsområdene østover eller på Bane NOR Eiendoms areaer på den innerste delen av Tjuvholmen. Disse alternativene bør vurderes før det kan aksepteres å øke byggehøydene.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
a. En grundig og god redegjørelse med intensjon om plassering, form, innhold og gjerne også alternativer for utforming.
Vurdering:
Prosjektet er godt redegjort for med tanke på intensjon om innhold og plassering. Intensjonen om lokalisering av en høy tetthet med kontorarbeidsplasser i en næringsklynge tett på kollektivknutepunkt er godt belyst og begrunnet.
Bygningenes form er gitt av fysiske rammer med jernbanen i nord og Mjøsa i sør, rammer knyttet til faseutbygging, samt ønske om lokalgate gjennom området og forbindelse under jernbanesporene. Utover disse ytre rammene er intensjoner om form i liten grad redegjort for. Det er ikke vist ulike alternativer for utforming av bygningene.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
b. Plassering. Plassering bør ha en effekt som er identitetsskapende for sitt område og som forsterker et viktig sted i byen. Bygningen bør heller ikke komme i for stor konflikt med sine omgivelser.
Vurdering:
Plasseringen ved jernbanestasjonen underbygger et viktig tyngdepunkt i bystrukturen, og vil styrke hele sentrum i form av større tilflyt av mennesker. Tilknytningen til Mjøsa gir en unik identitet til bebyggelsen, i tillegg til at det bidrar til å øke den offentlige tilgangen til vannet.
Plasseringen i kombinasjon med høydene bidrar likevel til at bygningene kommer i konflikt med byens visuelle kontakt og utblikk mot Mjøsa og landskapet, og forringer dermed en viktig identitetskvalitet for sentrum. I tillegg kommer bygningene i tydelig konflikt med viktige kulturminner og identitetsmarkører som Hamar jernbanestasjon og byrommet i jernbaneparken.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
c. Tilgjengelighet uten bruk av bil. Plassering av høyhus bør i hovedsak være ved knutepunkter for kollektivtrafikk eller langs hovedtrasé for regional kollektivtrafikk.
Vurdering:
Bygningene er plassert i umiddelbar nærhet til kollektivknutepunkt med tog, buss og taxi, og har optimale forutsetninger for at området kan nås av flest mulig med kollektivtrafikk eller til fots og med sykkel.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
d. Lokalklima. En ny bygning må ikke forringe lokalklima i vesentlig grad og må ivareta områdets behov for sol og dagslys.
Vurdering:
Plasseringen sør for jernbanesporene gjør at skyggevirkningen ikke i vesentlig grad påvirker sol og dagslys for omkringliggende bygninger og byrom. Konsekvensene for sol og dagslys påvirker først og fremst den interne gata og torget, og dette påvirkes i større grad av bygningenes plassering enn høydene.
Vindforhold er generelt sett utfordrende ved høye bygg, da høye bygningskropper kan generere vind på bakken. Lokalklima, deriblant vindforhold, er belyst i en egen rapport vedlagt planforslaget. Den viser til at rundt bebyggelsen i det vestre området kan det oppstå vindforsterking, men at avrundede hjørner kan bidra til å dempe vinden.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
e. Landemerke. Høyhus er signalbygg og kan bli viktig referanse i et større landskap. Form og uttrykk bør gis stor omtanke slik at bygningen kan bli et positivt kjennetegn for Hamar i et lengre tidsperspektiv.
Vurdering:
Hvordan bygningene vil framstå fra ulike steder i byen er illustrert med perspektiver. Hvordan formingsprinsippene (utover de som er gitt av ytre rammer) og arkitektur skal bidra til å bli et positivt kjennetegn for byen er imidlertid ikke spesifikt belyst eller redegjort for.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
f. Gode byrom og utsikt for alle. Området rundt bygningsfoten må vies særskilt oppmerksomhet og planlegges som byrom med høy kvalitet for intensiv bruk. Det vil være en fordel om høyhus også tilbyr en toppetasje eller en terrasse som er tilgjengelig for allmennheten.
Vurdering:
Prosjektet bidrar til å etablere nye byrom med gode kvaliteter på bakken, med et offentlig torg og strandpromenade langs Mjøsa. Det er lagt opp til aktive 1. etasjer rundt torget tilknyttet bygningene og strandpromenaden, som legger til rette for god offentlig tilgjengelighet og intensiv bruk.
Det er ikke belyst om toppetasjer vil bli tilgjengelige for allmennheten.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
g. Samfunnssikkerhet og brannvern.
Vurdering:
Samfunnssikkerhet og brannvern er belyst i risiko- og sårbarhetsanalyse vedlagt planforslaget.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
h. Visualisering som synliggjør prosjektets art og utforming i ulike faser.
Vurdering:
Bygningene er tilstrekkelig visualisert til å kunne vurdere prosjektets art og utforming, og det er synliggjort hvordan prosjektet vil framstå i de ulike fasene.
Kommuneplanens føringer for høyhus:
Konklusjon:
Mange av punktene er ikke tilstrekkelig belyst til at forslaget kan regnes å være i tråd med kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer for høyhus. Det er ikke belyst i planforslaget andre løsninger for å oppnå tilstrekkelig areal til Science Park, og det er ikke vist ulike løsninger slik det er krav om i kommuneplanen.
Planforslaget har ikke tilstrekkelig belyst redegjørelse for form og uttrykk og alternativer som viser andre løsninger for utforming. Forslaget kommer i tydelig konflikt med omgivelsene på grunn av høyde og utforming. Underalternativet tilfredsstiller dermed ikke kommuneplanens føringer for høyhus, og dersom det gås videre med alternativet må disse punktene utfylles og vurderes på nytt.
